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房地产企业土地开发如何成本核算?

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发表于 2017-8-4 14:51:44 |显示全部楼层
房地产企业土地开发如何成本核算?
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点。这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

一、 土地开发成本构成

1.土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2.土地购置费双方在土地交易中发生的价款。

3.出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4.七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

(1)场地平整

(2)勘察设计

(3)临时设施

(4)桩基工程

(5)土建安装

(6)管理费七通一平费用单独施工、计算时计入

(7)利息七通一平费用单独施工、计算时计入

5.耕地占用税

6.耕地开垦费

7.征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8.占耕地教育附加费

9.新增建设用地有偿使用费

10.南水北调费

11.新菜田开发基金

12.出让金业务费

13.契税

14.利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。

二、 土地成本的分配

土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。如果开发项目中开发产品单一,那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比,得到单位面积成本,进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。如果是综合项目土地用途不一样,出让价格也不一样,那就必须根据宗地受让的用途分类计价,将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成本分开计算其相应的成本在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别的开发产品,比如普通多层住宅、小高层、高层住宅及单体别墅或连体别墅,它们的土地成本就包括两部分,即根据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。

房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况:

1.分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同,最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。

2.分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符,但这只是各期开发楼宇间的局部调整,待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。这样的差异可定义为时间性差异。

3.分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建,待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符,这样的差异可定义为永久性差异。

三、 土地成本分配的方法

公共用地不需分配土地成本。公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。公共用地是为全体小区业主共有或服务的,其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中。如果分配公共用地土地成本,必然存在二次分配问题,因此公共用地不需分配土地成本。根据以上三种情况合理分配土地成本,应按照会计准则的基本要求及税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配:

1.按各期占用土地面积分摊。有三种方法可供选择:

(1)以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本;

(2)以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本;

(3)以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率,按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本。

2.按各期建筑面积分摊。有三种方法可供选择:

(1)以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本,按各期规划建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本;

(2)以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本,按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本;

(3)以各期实际建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之差计算每平方米建筑面积承担的土地成本,按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本。

四、 土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置

(一)土地开发成本计算对象的确定

土地开发也称建设场地开发,是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象,就是为了按成本计算对象归集各项费用,并按一定的成本计算对象计算和结转成本。

一般的土地开发,应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地,可以以一定的区域作为成本核算对象。

(二)土地开发账户及成本项目的设置

土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本,贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”“投资性房地产”等账户的土地开发成本。

为了具体核算每一项土地开发的成本情况,在该二级账下要设置多栏式“土地开发成本明细账”(三级账)进行明细核算。

该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。

在明细账(三级账)各账户内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目:

1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下建筑物的拆迁补偿的净支出、安置及动迁支出、农作物补偿费等。还包括向政府部门缴纳的大市政配套费以及向当地市政公司缴纳的红线外(建设场地外)道路、水、电、气、热通讯等的建设费等。

2.前期工程费。包括项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费;项目立项后规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费;以及为达到施工条件所必须的通路、通水、通电和对施工场地进行平整的所谓“三通一平”支出等。

3.基础设施费。包括开发小区内建筑安装施工图预算项目之外的,能够保证居民永久使用的道路;供水、供气、供电、供热、排污、排洪、通讯、电视等相关设施的购置、管线的铺设;项目周围的围墙、园区大门、监控工程以及环卫、绿化等工程发生的支出。

4.公共配套设施费。包括在开发项目内不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出,如开发小区内消防、锅炉房、水泵房、水塔等设施以及中心公园、环廊、凉亭等工程的支出。

需要说明,如果开发的土地不直接出售或出租,而是为了建设房屋,而且配套设施是在土地开发以后,在房屋建设的同时或是在房屋建设以后建设的,在这种情况下,上述公共配套设施费应直接计入或分配计入房屋开发的成本,而不需要计入土地开发的成本。

5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括开发现场管理人员的职工薪酬;现场房屋设备的折旧费;现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。

土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。

五、 土地开发成本的归集和结转

企业开发的建筑场地,按其用途可以分为两类:一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地,它是房地产开发企业的商品产品,需要单独核算土地开发成本;另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地,它是企业的中间产品,其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房、出租房等开发产品成本。

其中如果企业开发了土地直接为了出售或出租,(即商品性土地开发)那么,所发生的土地开发费用,要直接计入“开发成本——土地开发”账户。

如果企业是为了自建房屋而开发的土地,而且所建房屋只是一个成本核算对象,那么可不单独核算土地开发成本,所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。

但如果企业开发完土地后,所建的房屋是两个或两个以上成本核算对象,则需要单独核算土地的开发成本,再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。

【例1】某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发,其中甲土地为商品性土地开发,乙土地为自用土地开发,乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用,1号楼与2号楼标准和规格不同,需要单独核算成本

发生的经济业务如下:

1.8月2日,用银行存款支付甲土地征用费50万元,支付乙土地拆迁补偿费48万元。

借:开发成本——土地开发——甲土地                               500 000

——乙土地                               480 000

贷:银行存款                                              980 000

2.8月4日,用银行存款支付项目可行性研究费,其中甲土地1.5万元,乙土地2万元。

借:开发成本——土地开发——甲土地                                15 000

——乙土地                                20 000

贷:银行存款                                              35 000

3.8月15日,C施工企业承包的基础设施工程已经竣工,甲土地应付工程款28万元,乙土地应付工程款20万元。

借:开发成本——土地开发——甲土地                               280 000

——乙土地                               200 000

贷:应付账款——C施工企业                                     480 000

4.8月20日,由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工,实际成本22万元,款项尚未支付。

借:开发成本——土地开发——甲土地                               220 000

贷:应付账款——B建筑公司                                     220 000

5.8月31日分配土地开发应付担的开发间接费用8万元,其中甲土地承担5万元,乙土地承担3万元。

借:开发成本——土地开发——甲土地                                50 000

——乙土地                                30 000

贷:开发间接费用                                            80 000

6.8月31日,甲土地已开发完工,共开发建设场地10000平方米,总成本1 065 000元。

借:开发产品——土地——甲土地                                 1 065 000

贷:开发成本——土地开发——甲土地                              1 065 000

7.8月31日,乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用,实际总成本730 000元,按各楼实际占地面积进行分配,1号楼应负担土地开发成本28万元,2号楼应负担土地开发成本45万元。

借:开发成本——房屋开发——1号楼                               280 000

——2号楼                               450 000

贷:开发成本——土地开发——乙土地                               730 000

六、 加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

对于单一的房地产项目由于成本对象简单,归集成本费用就容易得多,通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,成本核算对象比较细化,很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如:大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用;土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配,而在此成本明细科目中分细目归集,每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用,在分配时无需按细目分摊,若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用,其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊;对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项,应直接进入成本项目归集,并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提,包括应付未付的商品房维修基金等。

5.重视项目竣工成本结转核算。

已完土地开发项目应根据其用途,采用不同的方法进行成本结转。比如:

(1)为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后,应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。

(2)开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时,将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。

房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内,应当取得经过审价后的工程决算书,这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况,按权责发生制要求计提相应的成本费用,从而结转完工实际总成本,并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目,则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前,竣工交付在后,工程决算若不及时完成,成本核算则不可能真实和及时,进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则,以各个独立销售单元(独立核算对象)进行明细核算,以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。


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